НАДАННЯ ЖИТЛА В ОРЕНДУ. ЮРИДИЧНІ НАСЛІДКИ

НАДАННЯ ЖИТЛА В ОРЕНДУ.  ЮРИДИЧНІ НАСЛІДКИ / Адвокат
КУПІВЛЯ ТОВАРУ В ІНТЕРНЕТ-МАГАЗИНІ
20.02.2017
НАДАННЯ ЖИТЛА В ОРЕНДУ.  ЮРИДИЧНІ НАСЛІДКИ / Адвокат
Догляд за людиною в обмін на житло.
22.05.2018

НАДАННЯ ЖИТЛА В ОРЕНДУ. ЮРИДИЧНІ НАСЛІДКИ

НАДАННЯ ЖИТЛА В ОРЕНДУ.  ЮРИДИЧНІ НАСЛІДКИ / Адвокат

На сьогоднішній день майже у будь-якому місті нашої країни, одним з найбільш поширених договорів є договір оренди житла. Незважаючи на це, практика показує, що жодна із сторін даного договору не уявляє, що в цьому договорі має бути відображено. Як правило, оформлення та укладання договору оренди квартири сторонами відкладається на самий останній день і здійснюється дуже поспіхом, стягуючи перший-ліпший примірник подібного договору з мережі інтернет, а іноді дані договори взагалі не укладаються. В подальшому, це призводить до виникнення правових спорів між орендарем та орендодавцем, які можуть тривати чималий час в судовому провадженні та мати за собою наслідок у формі руйнування довірчих відносин між сторонами і подальшого переїзду орендаря з орендованого житла.
То як правильно оформити та укласти договір оренди житла? Які «підводні камені» існують при укладанні договору оренди? Які істотні умови договору оренди житла мають міститися в документі, на яких підставах в нього можуть бути внесені зміни і яка практика його розірвання? Відповіді на ці та інші актуальні питання, я намагатимусь дати у цій статті.

Переваги укладання письмового договору оренди для ОРЕНДОДАВЦЯ

⎫ офіційне оформлення договору про оренду житла є доказом оренди для державних органів і третіх осіб;
⎫ чітко встановлена ціна та терміни сплати за оренду та можливість стягнення штрафних санкцій за несвоєчасну сплату;
⎫ встановлення періоду на який укладається договір, після спливу якого орендар зобов’язаний звільнити приміщення;
⎫ подвійне стягнення орендної плати, якщо приміщення неналежно передано орендодавцю після закінчення строку дії договору;
⎫ порядок відшкодування шкоди завданої майну орендодавця, або, наприклад, сусідам у результаті залиття їхньої квартири;
⎫ орендодавець може вимагати розірвання договору оренди в разі необхідності використання приміщення для проживання його самого або членів його родини. У такому випадку він повинен попередити орендаря не пізніше, ніж за два місяці.

Переваги укладання письмового договору оренди для ОРЕНДАРЯ
⎫ законність перебування в даному житлі;
⎫ дозволяє уникнути ризики з щомісячним підвищенням ціни за оренду в односторонньому порядку з боку власника житла, що дасть можливість спланувати сімейний бюджет на визначений період;
⎫ порядок компенсації коштів, витрачених на ремонт;
⎫ у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки Орендодавця.
⎫ орендар має право у будь-який момент відмовитися від договору оренди, попередивши про це орендодавця письмово за три місяці.

Що необхідно зазначити у договорі оренди квартири?

• прізвище, ім’я, по-батькові сторін, їхні адреси та паспортні дані;
• адреса майна, яка передається в найм;
• ціна орендної плати;
• термін на який передається житло у користування;
• підписання акту прийому-передачі житла з детальним описом майна;
• кількість і склад осіб, які мають право проживати в орендованій квартирі;
• встановлення порядку перевірки використання житла;
• порядок оплати за комунальні послуги;
• порядок і обсяги проведення ремонту кожною із сторін за договором (поточний і капітальний ремонт);
• заборона чи порядок надання орендованого майна в суборенду.

Даний перелік не є вичерпний та може доповнюватись будь-якими вашими домовленостями в порядку укладання договору оренди.

Чи можна писати другу валюту в договорі оренди?

Можна, однак потрібно правильно сформулювати положення ціни в договорі. Закон вимагає розрахунок тільки в національній валюті, отже в договорі можна прописати, «розрахунок проводиться в гривні, що еквавілентно стільки-то доларів» та обов’язково зазначити формулу обрахунку орендної плати. Таким чином доларова прив’язка є своєрідною індексацією орендної плати.

Чи «допоможе» ріелтор при складанні та підписанні договору оренди житла?

Здавалось би, гарантом угоди між орендарями і орендодавцями має бути ріелтор, без якого зараз взагалі важко знайти житло. Але більшість з тих, хто називає себе ріелторами, воліють уникати такої відповідальності та обмежуються роллю свахи (знайомлять господаря і квартирантів) і весільного генерала (присутність при укладанні угоди, яка ні до чого не зобов’язує). Зобов’язати міг би договір між ріелтором і орендарем, але зазвичай його не підписують. Більшість з ріелторів-самозванців вбезпечують себе від відповідальності розпискою про інформаційні послуги. Документ, який потім можна буде витлумачити дуже широко. Тож якщо ви маєте справу з ріелтором «від себе», а не від агенції з нерухомості, яка давно працює на ринку і дорожить своєю репутацією, то будьте готові зіграти в лотерею: отримати житло без проблем або отримати проблеми без житла.

Які дії необхідно вчинити перед тим як укладати договір оренди житла?

Непоодинокими є випадки, коли орендодавці які нібито володіють квартирами здають її в довгострокову оренду, беруть платню наперед і зникають, а незабаром з’являються справжні власники квартири, які небезпідставно будуть вимагати, від невідомих для них осіб, покинути займану квартиру. Тому, задля уникнення вищезазначених конфузів та подібних ситуацій, раджу перед укладанням договору оренди житла перевірити: чи є орендодавець власником цієї квартири; чи є квартира спільною власністю декількох осіб; чи перебуває квартира в іпотеці.
Право власності орендодавця на квартиру можна перевірити самостійно шляхом отримання Інформаційної довідки щодо об’єкта нерухомого майна з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно через мережу Інтернет, а саме: Кабінет електронних сервісів на сайті Міністерства юстиції України. Така послуга є платною та коштує лише 20 грн. (з ПДВ). Окрім вашої власної, попередньої перевірки майбутнього орендодавця у державних реєстрах, не зайвим буде попрохати у особи, яка буде здавати вам житло у найм, пред’явити вам його: оригінал паспорту; оригінал картки платника податку; оригінал правовстановлюючого документу на об’єкт нерухомості, який буде здаватись у найм. Це може бути: нотаріально засвідчений договір купівлі-продажу квартири, договір дарування, свідоцтво на спадщину з відміткою про державну реєстрацію права власності.
Також, раджу вам зняти копії вищеперерахованих оригіналів у майбутнього орендодавця, з метою убезпечення себе від різного роду правових спорів та позовних заяв.

Чи обов’язкове нотаріальне посвідчення договору оренди житла?

Договір найму житла укладається в простій письмовій формі, яка підписується сторонами. Нотаріальне посвідчення даного договору не є обов’язкове. Однак, договір може бути посвідчений нотаріально за вимогою однієї зі сторін. Тобто, за бажання ви можете домовитися з орендодавцем про нотаріальне посвідчення договору оренди. Але, варто наголосити, що при нотаріальному посвідченні даного виду договору, нотаріус зобов’язаний надіслати інформацію про вчинення вами даного правочину до органів Державної фіскальної служби.

Який розмір податку необхідно сплатити за оформлення договору оренди житла? Чи залежить розмір податку від розміру орендної плати за житло?

Згідно із нормами Податкового кодексу, розмір орендної плати, яку отримає орендодавець від орендаря з договору оренди житла, включається до загального місячного оподаткованого доходу орендодавця. В залежності від обсягу місячного оподаткованого доходу орендодавця, він буде сплачувати 15-17 % податкової ставки від даного доходу за місяць. Квитанцію про сплату прибуткового податку зберігати три роки. Один раз в рік до 1 травня подається декларація про доходи де зазначити суму доходу та сплачені податки.

Інша річ, якщо особа, яка здає в найм житло зареєстрована як фізична особа підприємець та має право на такий вид діяльності, буде сплачувати відповідно до обраної системи оподаткування, як правило, сума податку, за ставками єдиного податку становить значно менший розмір.
Також необхідно врахувати, що штучне зменшення в договорі суми орендної плати з метою мінімізації своїх платежів у бюджет становить загрозу відмови орендаря сплачувати іншу орендну плату ніж та, що зазначена в договорі.

Отже, якщо ви вирішили орендувати квартиру, підійдіть до оформлення даного виду договору дуже відповідально, візьміть до уваги усі вищезазначені поради та особливості, адже лише чітко сформулювавши усі умови ваших орендних відносин, ви зможете максимально ефективно відстояти свою правову позицію та не залишитись без стріхи над головою.

Адвокат Олена Копанчук

м.Хмельницький, вул. Камянецька,72
тел.: 067-928-57-90